更新日期：2016-04-04 09:50:15浏览：
政府“围魏救赵”，房地产市场将全面回暖，全球矿业又将走向鼎盛？
3月份公布的1-2月份数据中最为明显的变化就是房地产投资的大幅回升，与此同时各地房价出现了全面上涨，房地产市场拐点似乎已经到来。一旦房地产市场拐点到来，自然收益率曲线的拐点也会随之到来，各位矿业界同仁也对此雀跃，中国房地产业难道又能像“黄金十年”那样拉动全球矿业吗？本期，《矿业界》综合华创债券团队观点就后期房地产市场的走势以及对房地产对全球矿业的拉动进行深入的分析。
一、局部收紧+整体放松：房地产市场回暖的驱动因素并没有改变
尽管3月25日前后，上海深圳等几个今年以来房价涨幅较大的城市推出了较为严厉的房地产调控政策，成为2014年9月30日全面放松房地产市场以来的首次逆周期的调控。我们也发现全国范围内的政策放松还在加码，包括一些供给过多的地方例如沈阳，四川等。
因此，目前的房地产政策可谓是全国整体放松+局部城市的收紧，政府也倡导因城实政。那么在整体放松的背景下，驱动房地产市场回暖的基本因素并没有改变，这包括：
（1）首套房贷款利率持续下降，贷款优惠占比持续上升。数据显示，3月份全国首套房贷款平均利率为4.54%，较2月份继续下降，也几乎是历史最低的水平。而贷款优惠利率占比上升到76.98%，较2月份的71.83%明显的提升。即使上海要求银行对首套房地产贷款利率必须在9折以上，成本也仅在4.4%左右，并不会导致购房贷款利率的明显上升。如果考虑公积金贷款利率，成本更是低到3.25%。因此首套房贷款利率的低位是驱动房地产市场回暖的核心原因。
（2）从二套房贷款利率看，3月份全国平均水平为5.39%，基本等于基准利率上浮10%，而从实际贷款利率占比看，多数也在基准和上浮10%区间内。因此，即使政策要求二套房保持在上浮10%的幅度，也和目前实际市场的情况较为一致，并不会导致二套房购房者的贷款利率的压力。
（3）2015年居民中长期贷款累计是3万亿，而房地产销售中住宅成交为7.28万亿，即使假设居民全部的中长期贷款都是去买了新房，那么贷款占房价的比例也就是42%，显示这种算法是高估了贷款比例的。而据房地产研究员的数据显示，一般贷款占房屋总价的平均比例也就是40-50%，这恰恰说明对全国市场而言，居民购买房地产的杠杆并没有用足政策允许的空间。那么即使央行对部分城市要求更高的首付比例，对全国房地产市场的影响并不大。
至于此前市场讨论较多的首付贷，本质上在房地产市场中的占比非常微小，不管禁止与否，都不会产生明显的影响。综合而言，支持房地产市场整体回暖的驱动因素并没有改变。
二、一线城市房价不会明显下跌，标杆意义依然重大
当然，上海深圳出台更为严厉的限购政策，无疑会从情绪上对这几个城市的房地产市场产生一定的压力。但是我们并不认为这几个城市的房价会出现明显的下跌，而一线城市对整体楼市的标杆作用依然重大。
首先，短期内政策加码调控确实会导致上海和深圳的房地产需求放缓，并对后期价格上涨的预期改变。但是目前上海和深圳最大的问题还是供给不足。即使一部分需求因为政策调控被压制，但是供小于求的矛盾并没有根本上的改变。以上海为例，2015年开始，销售明显快于投资速度，导致房地产可售套数和面积出现明显下降。
其次，政策重点在压制需求，并没有在增大供给上做文章，2016年以来，土地供给持续下降，因此一线城市供需的失衡矛盾一时间很难得到缓和，房地产价格也难明显的回落。
从实际成交情况看，3月25日限购加码后，上海日均成交量较春节后日均成交量仅仅下滑14%；深圳成交下滑较多，达到43%，但实际上在出台政策之前的3月份成交量就已经较2月份下滑了20%，那么实际上政策出台后较政策出台前下降了20%。北京由于没有政策的加码调控，成交量则持续放大。
综合而言，尽管政策加码调控后，上海和深圳成交量有所下滑，但是幅度并不大，绝对成交量仍处于较高的水平，而考虑到供给的不足和改善需求仍在，一线城市房价恐难明显的下跌。当然，前期快速上涨的局面也会得到扭转，最终结果可能是由前期的快速上涨转向小幅上涨。
从历史上看，一线城市无疑是对全国房地产市场有着非常重要的标杆作用，这表现为一线城市对房地产市场的敏感度更高，房价和成交量也更为敏感。历史上的多次房地产小的周期，变化都是从一线城市开始，并最终延续到二三线城市。包括2014年底的一线城市的回暖，最终传导到了二三线城市的回暖。根据我们上面的分析，尽管政策加码调控后上海和深圳成交量有所下滑，但价格并不会明显下降，因此一线市场的稳定依然会成为全国房地产市场稳定的标杆。
三、政策围魏救赵，二三线城市有望明显改善，推动房地产的全面回暖
一线加码调控，其他城市继续放松的结果最终可能是更多的需求转向一线周边的二三线城市，反而会加快这些地方的去库存速度。政策上的围魏救赵对全国房地产市场的稳定似乎会起到更好的作用：
首先，由于前期一线城市房地产市场的反弹，扭转了前期市场对房地产的悲观预期。而老百姓惯有买涨不买跌的习惯，房地产价格的回暖反而会进一步释放老百姓的购房需求。近几年货币供应量的大规模投放，客观导致了流动性的泛滥，而对通货膨胀预期的上升，也客观上强化了老百姓买房的冲动。
其次，一线城市的限购加码，加上中国正在形成的大的城市集群，导致一些在一线城市被限购的需求转向了一线周边的城市。例如上海周边的杭州，北京周边的天津，深圳周边的珠海和东莞等等，在一线限购加码后，房地产市场出现了更为火爆的行情。
最后，从库存上看，目前中国房地产市场大量的库存集中在二线和三线城市，如果一线挤出的需求能转向这些城市，无疑会对全国的房地产市场的库存消化起到更关键的作用。
正如上面的分析，政府对一线城市加码调控的结果最终可能是加快二三线城市房地产市场的回暖，使得房地产市场的回暖更为全面。
从近期公布的数据看，现在的房地产价格上涨很明显已经不局限于一线城市，正在蔓延到二线甚至局部三线城市。房价的上涨，无疑将通过房租，消费领域服务费的提高影响通货膨胀水平和通货膨胀预期。一旦房价加速上涨，又会约束货币政策的放松空间。
综合而言，我们认为政策围魏救赵，尽管可能导致一线城市成交放缓，价格上涨速度放缓，但更利于二三线成交量的回升和房地产去库存的顺利进行，使得房地产回暖更为全面。
四、成也萧何败也萧何，中国房地产业曾是拉动全球矿业发展的重要动力。
2010年以来，中国步入工业化中后期，进入“转型”阶段，中国GDP增速连年下降，2015年已经跌破7%。矿产品消费量首次出现下降，造成全球矿业步入低谷期。而房地产业是过去十年中国经济的核心，房地产业带动了中国经济的发展，中国经济带动了全球经济的发展。关于房地产业如何带动中国经济发展，本文不做赘述，因为有4.5万篇专门论述该话题的科技论文。
之前，《矿业界》（ID：MiningWorld）刊发了《重磅|全球矿业衰退罪魁祸首—中国房地产业》的文章，作出了以下判断:中国房地产行业是导致全球矿业衰退的“罪魁祸首”。这是一个富有挑战性的判断，也是让所有人大跌眼镜的判断，更是一个多数人都不相信的判断。但是，这就是事实！
过去10年，中国老百姓平均每个家庭至少换了一次房，换一次新房就必须要买新家具，家具有哪些？桌椅板凳、洗衣机、冰箱、彩电、空调、暖气片、燃气灶、管道、门窗、灯具、电线、装饰品等等。
下面我们论述一下，房地产业对矿产资源消费的拉动作用。房地产行业直接消费了70%的建筑矿产（水泥灰岩、大理石、黏土等）、60%的玻璃矿产（石英、硒、硼等）、60%的钢铁、60%的钛（涂料）、57%的钒（炼钢用）、54%的锰（炼钢用）、50%的煤炭（水泥、钢铁、玻璃等建筑所需材料均是消耗煤炭及电力最大的产业）、50%的叶腊石（炼钢用）、45%的锌（暖气片和管道）、35%的铝、30%的天然气。
与房地产相关的产品。铜有16%用于家电、14%用于室内电路、4%用于建筑，共占34%。镍有85%用于不锈钢，而不锈钢多数用于家用炊具和餐具。铟60%以上用于生产彩电等显示器。这些矿产也都与建筑有关。
总体来看，中国房地产行业直接/间接拉动了中国近60%的矿产资源的消费，中国房地产行业几乎决定了矿业的发展形势。
显然，中国房地产业曾是拉动全球矿业发展的重要动力！
五、中国房地产行业还能长期拉动全球矿业吗？
目前，中国的城市化率已经达到56%（按照户口统计），实际城市化率要高于60%，因为有一大批人生活在城市，却没有城市户口。按照发达国家经验，一个国家城市化率达到60%，其城市化进程将严重放缓。因此，未来中国大规模的城市化运动即将结束，每年进入城市的人口从最高近5000万人，下降至1000万人左右。城市化对房地产的拉动将大幅下降，对矿产品需求的拉动也将大幅下降。
2015年，中国人均住房面积约36平方米，即一个三口之家的住房面积为108平米，一个五口之家的住房面积是185平米。已经达到或者超过了日本、韩国、英国的水平，基本饱和。因此，中国的房地产行业，未来难以再像过去10年一样高速发展。